KBBMK:14.07.2015/368
BAŞİSKELE İLÇESİ UYGULAMA İMAR PLANI PLAN HÜKÜMLERİ.
1.GENEL HÜKÜMLER
1.1. Bu plan ve planın uygulama hükümlerinde yer almayan konularda konumu ve ilgisine göre yürürlükte bulunan kanun, üst ölçekli plan hükümleri, tüzük, tebliğ, yönetmelik ve standartlar geçerlidir. Bu plan ve planın uygulama hükümlerinde yer almayan konularda, bu planın onay tarihinden sonra, kanun, üst ölçekli plan hükümleri, tüzük, yönetmelikler, tebliğ ve standartlarda olan değişiklikler ve yeni hukuki metinler de plan veya plan hükmü değişikliğine gerek kalmaksızın planlama alanında geçerli olacaktır. Planlama sınırı içinde özel kanunlarla belirlenmiş alanların bulunması halinde, bu alanlarda özel kanun hükümleri geçerlidir. Plan ve plan hükümlerinde belirtilen hususlara uyulacaktır. Plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
1.2. Uygulama imar planına esas olmak üzere hazırlanarak onaylanan jeolojik ve jeoteknik etüt raporları bu plan hükmünün bir parçası olup, bu raporda ifade edilen önlemlerin alınması zorunludur.
1.3. Bu plan hükümleri aksi belirtilmedi ise, özel kanunlarla belirlenen ve bu kapsamda planlanan alanlar dışında Başiskele ilçe sınırları içerisinde yer alan tüm uygulama imar planlı sahalarda geçerlidir.
2. ÖZEL HÜKÜMLER.
2.1. İmar planı üzerinde yapılanma düzeni E (Emsal) değeri verilerek belirlenmiş konut alanlarında ifraz işlemi, maksimum kat yüksekliği ve sayısı ile ayrık nizam yapılanma koşulları göz önünde bulundurularak minimum 500 m² olacak şekilde yapılır.
2.2. Planda (ÖHB) Özel Hüküm Bölgesi olarak sınırları belirlenmiş alanlarda 14.07.2015 tarihinden önce yürürlükte yer alan plan hükümleri geçerlidir. Planda ÖHB olarak sınırları belirlenmiş alanların büyütülmesine yönelik uygulama yapılamaz.
2.3.G23.c.04.d nazım, G23.c.04.d.2.c-2.d uygulama imar plan paftaları, turizm yapılarını teşvik amacıyla imar planında "Tercihli İmar Durumu (TİD)" hakkı verilen 219 ada 2 nolu parselde 4 veya 5 yıldızlı otel yapılmak istenildiği takdirde;
2.3.1.Uygulama Kocaeli Büyükşehir Belediyesinde onaylanacak mimari avan projeye göre yapılacaktır.
2.3.2.Alanın otopark ihtiyacının parsel içerisinde karşılanması zorunludur.
2.3.3.Alanda deprem riski, rezonans, zemin büyütme etkileri ile her türlü durumda gerekli inşai önlemler dikkate alınarak binalar inşa edilecektir.
KBBMK:11.09.2014/530
2.4. G23c.05c.1c uygulama imar planı paftası, 664 nolu imar adasının batısında tescil harici alanın kuzeyinde düzenlenen teknik altyapı alanında yapılacak su deposu gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınmak suretiyle toprağa gömülü şekilde yapılacaktır. Söz konusu su deposu tabii zemin altında kalmak koşulu ile bitişiğinde yer alan park alanına doğru genişletilebilir.
KBBMK:12.03.2015/125
2.5. G23c.05.d.1.a uygulama imar planı paftası, 220 ada 12 no.lu parselde maksimum T.A.K.S (Taban Alanı Kat Sayısı) 0.25'i geçemez. İfraz yapılması halinde Kat Yüksekliği Maksimum 3 Kat olarak uygulanacaktır.
2.6. Körfez Mahallesi, G23.c.04.d nazım, G23.c.04.d.3.a, 3.b, 3.c, 3.d uygulama imar plan paftaları, 567 ada 13 no.lu parselde Uygulama Kocaeli Büyükşehir Belediyesinde onaylanacak mimari avan projeye göre yapılacaktır.
2.7. Karşıyaka Mahallesi sınırları dâhilinde, G23c.03c.2c, G23c.03c.2d ve G23c.03c.3a, G23c.03c.3b uygulama imar planı paftalarında yer alan Kentsel Çalışma Alanı kullanımından Ticaret Alanı kullanımına dönüştürülen yapı adalarında bulunan mevcut yapılar üzerine ilave kat yapılamaz.
KBBMK:17.03.2016/144
2.8. 2863 s. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunun 8. maddesine göre Koruma Bölge Kurulunca belirlenen koruma alanlarında kalan parsellerde yapılacak inşaatlarla ilgili müracaatlarda ve tevhit, ifraz, imar uygulaması vb. işlemler öncesinde Koruma Bölge Kurulu’nun görüşü alınacaktır. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’nun 05.11.1999 tarih ve 644 sayılı sayılı İlke Kararları doğrultusunda Koruma Alanı belirlenmemiş sit alanı dışındaki tescilli parsellerde, bu parsellere komşu olan veya aralarından yol geçse dahi bu parsele cephe veren parseller Koruma Alanı olarak kabul edilecek olup, yukarıdaki hüküm doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
KBBMK:17.03.2016/148
2.9. Küçük sanayi alanı içerisinde, alanı kullanacakların ihtiyaçlarının karşılanabilmesi amacıyla yerleri yapılacak avan projede belirlenmek suretiyle ticari, idari ve dini yapılar emsal değeri aşılmamak koşulu ile yapılabilir. Bu alanlarda yapılacak idari ve ticari yapılar için Hmax=3 kat, dini yapılar için Hmax=12.5 m olarak uygulanacaktır.
KBBMK:14.04.2016/214
- Binaların konumlanacağı parsellerde/adalarda tabanda daha az alan kullanımı sağlayarak betonlaşmanın önüne geçmek ve daha yeşil bir yaşam alanı oluşturabilmek amacıyla; meri imar planında 3 ve daha fazla kat yüksekliğine sahip, Taks değeri:0,30 ve üzeri, KAKS/EMSAL değeri 0.90 ve üstünde yer alan ayrık yapılaşma nizamına tabii konut veya ticaret alanı kullanımına sahip alanlarda; jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarında bir kısıtlama bulunmaması, 2004 yılı sonrasında hiçbir şekilde kat adedine ilişkin plan değişikliğinden faydalanmamış olması koşuluyla Kaks değeri arttırılmaksızın, Taks değeri azaltılarak, kat adedi değeri; uygulama imar planı değişikliğine gerek kalmaksızın 1 kat ilave edilmek suretiyle arttırılır. Ancak bu hükümden faydalanarak 1 kat ilave edilen yapılarda hiçbir koşulda çatı piyesi(katı) yapılamaz.
KBBMK:16.07.2020/212
Bu hükümden istifade edebilmek için; imar adasının tamamında ya da en az 2000 m2 alana sahip parselde uygulama yapmak zorunludur. Parsel ölçeğinde yapılacak uygulama esnasında uygulama yapılmak istenilen parselin yer aldığı ada içinde kalan parsellerin toplam alanı 2000 m2 nin altında kalması durumunda kalan kısımlar tevhid edilmek koşuluyla kat ilavesi adanın tamamında uygulanır.
Kat ilavesi sonrasında yan/arka bahçe mesafeleri yeni oluşan kat sayısı esas alınmak suretiyle belirlenir. Bu plan hükmünden mevcut yapılar hiçbir koşulda istifade edemez. Yürürlükte yer alan plana esas jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarının kat ilavesi için yeterli bilgi içermemesi durumunda yeni etüt yapılacaktır. Kat ilavesi taleplerinde ayrıca sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılması talep edilmez.
-
-
2.11. Damlar Mahallesi, G.23.c.09.a.2.c-2.d uygulama imar planı paftalarında; “Özel Eğitim Tesis Alanı” ve “Kültürel Tesis Alanı” kullanımlarına sahip 634 ada 3 no.lu parselde, plan üzerinde yer alan kullanıma, blok nizama ve yapılaşma koşullarına uygun olacak şekilde Kültür Tesis Alanı ve Özel Okul Alanı fonksiyonlarını bir arada içeren tek bir bina yapılabilir. Ancak alanda hiçbir koşulda çatı katı yapılamaz.
2.12. Yeniköy Merkez Mahallesinde, G23C08B2C Uygulama İmar Planı paftası kapsamında 811 ve 851 no.lu imar adaları üzerinde planlı Günübirlik Tesis Alanı’nda, bölgeden çıkan yeraltı kaynak suyunun kullanımı amacı ile yapılacak termal sağlık ve turizm tesisinde uygulama Kocaeli Büyükşehir Belediyesince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.
- Her türlü imar planı değişikliği ve revizyonu ile kat artışı getirilen alanlarda mevcut yapılara hiçbir şekilde ilave kat yapılmasına müsaade edilmez. Kat artışı ancak yapının yıkılıp yeniden yapılması durumunda kullanılabilir.
-
- Fatih ve Paşadağ Mahalleleri’nde, G23C10B1A-1B-1C-1D-2A ve G23C10A2C uygulama imar planı paftaları kapsamında, 497600-499300 yatay ve 4506100-4507300 dikey koordinatları arasında yer alan yaklaşık 52.6 hektarlık alanda yer alan Yükseköğretim Tesisleri ve Kampüs Alanında yapılaşma ve yerleşim planı Kocaeli Büyükşehir Belediyesince onaylanacak avan proje doğrultusunda gerçekleştirilecektir.
-
2.15. Serdar Mahallesinde G23C04C3A Uygulama İmar Planı Paftası kapsamında ‘İlköğretim Tesisi Alanı’ olarak düzenlenen 304 ada 1 parsel üzerinde yer alan mevcut yapının zemin katındaki ticari faaliyetlerini sürdüren bağımsız bölümlerde; söz konusu taşınmazın ‘Ticaret Alanı’ olarak planlı iken sahip olduğu müktesep hakları korunacak olup okul alanıyla birlikte kullanımı tehlike arz etmeyecek ve eğitim öğretimi aksatmayacak market, berber, kuaför, pastane, kırtasiye vb. ticari birimler yer alabilir. Mevcut yapının yıkılıp yeni yapı inşa edilmesi halinde taşınmaz tamamen ‘İlköğretim Tesisleri Alanı’ olarak değerlendirilecektir.
-
- Yeniköy Merkez Mahallesi, G23c08b2b-2c-3b İle G23c09a1a-1d-4a Uygulama İmar Planı Pafta Sınırları Plan Üzerinde Tanımlı Özel Proje Alanında;
2.16.1.Yapılaşma Koşulları;
2.16.1.1.Turizm Alanları için Hmax =2 Kat, Taks=0.25, E=0.40
2.16.1.2.Yapılaşma Koşulu emsal getirilmek suretiyle belirlenen Konut Alanlarında;
2.16.1.2.1. Konut yapılmak istendiğinde Hmax =2 Kat, E=0.20
2.16.1.2.2. Turizm Tesisi yapılmak istendiğinde Hmax =2 Kat, Taks=0.25, E=0.40
2.16.1.3. Özel Proje Alanı sınırı belirlenmeden önceki planlarda Konut Alanı kullanımına sahip alanlarda;
2.16.1.3.1. Konut yapılmak istendiğinde meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında yer alan Yapılaşma Koşulları geçerli olup,
2.16.1.3.2. Turizm Tesisi yapılmak istendiğinde Hmax =2 Kat, Taks=0.25, E=0.40 şeklinde belirlenecektir.
2.16.2. Alanda Minimum Parsel Büyüklüğü 1000 metrekare olup Turizm Tesisi yapılacak ve büyüklüğü 1500 metrekareden az olan parsellerde yapılaşmaya müsaade edilemez. Özel Proje Alanı sınırı belirlenmeden önceki planlarda Konut Alanı kullanımına sahip alanlarda daha önce imar uygulaması görmüş konut parsellerinde konut yapısı inşa edilmesi halinde mevcut yüzölçümü ile yapılaşabilir.
2.16.3. Yapılacak tesislerde Otopark parsel içerisinde çözülecektir.
2.16.4. Yapılacak tesislerde termal su kullanımı talep edilmesi halinde termal suyun bağlantısı ve kullanımı ile ilgili projelerin hazırlatılarak İlçe Belediyesine onaylatılması zorunlu olup, belirtilmeyen hususlarda Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanunu Uygulama Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
-
2.16.5. Termal Su Kaynağının Korunmasına ilişkin 1. 2. ve 3. Derece koruma zonları imar planı üzerinde belirtilmiş olup; bu alanlarda alınması gereken tedbir ve öneriler termal su kaynağına ilişkin hazırlanan Kaynak Koruma Alanı Etüt Raporunda aşağıdaki gibi belirtilmiştir:
2.16.5.1. I. ZON
2.16.5.1.1. 24.09.2013 tarih ve 28775 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Yönetmelik değişikliğine göre, yapılaşmaya ilişkin kısıtlama ve yasaklar yer alabilir ve bunlar imar planlarından esas alınır. Ancak jeotermal suyun alınması ve depolanması amacına yönelik yapı ve tesisler ile, umumi amaçlara yönelik termal turizm ve sağlık tesislerinin yapılmasına, doğal çıkışlardan 50 metre kuyudan ise 30 metre çapında dairesel alanı ile akışkan taşıyan aktif kırıklar ve jeotermal sistemde kirlenmeye açık, kirlilik açısından zayıf zonları oluşturacak bol kırıklı, çatlaklı yapıya sahip litolojik zonların çevresinde 50 metrelik sınır hariç olmak üzere, jeotermal rezervuardan yapılan üretimin veya reenjeksiyonun yer altı suyu seviyesinde meydana getirebileceği değişimlerin binalarda oturma, şişme veya tasmana neden olmayacağı bilimsel ve teknik çalışmalarda belirlenen MTA’nın teknik görüşü alındıktan sonra ilgili idarece onaylanan alanlarda 5 kata kadar atıklarını hijyenik şekilde 3. Zon dışına taşımaları koşuluyla sınırlı şekilde izin verilebilir.
2.16.5.1.2. Alanda yer alan yerleşim bölgeleri ve diğer yapıların atıkları, gübreleri, çöpleri açıkta kalmamalı, özellikle yağışlı mevsimlerde sızdırmaz platformlarda toplanmalıdır. Yağmur ve dere sularının birikinti yapması önlenmeli, çöp ve moloz yığını bulunmamalıdır. Alan içerisinde yapılacak olan tarımsal faaliyetlerde, kirliliğe sebep olacak kimyasal içerikli gübre vb. unsurların kullanımına izin verilmemelidir. Alanda yer alan sondajdan alınan su örneklerinin kimyasal ve kirlilik analizleri periyodik olarak yapılıp kontrol edilmelidir. Alan içerisinde dinamit vb. patlayıcıların kullanılmasının zorunlu olduğu kum ocağı, taş ocağı, yarma, kanal kazı vb. faaliyetin olması durumunda söz konusu faaliyetlere kuyu ve kaynaklara zarar vermeyecek şekilde kontrollü olarak izin verilebilir.
2.16.5.1.3. Sondaj çevresine hayvanların girmesine izin verilmemeli, etrafı tel çitle çevrilmelidir. Yapılan testler neticesinde rezervuarın korunması amacıyla testlerde belirlenen miktarların üzerinde akışkan üretimi yapılmamalıdır.
2.16.5.2. II. ZON
2.16.5.2.1. Rezervuarın kirlenmesine neden olmayacak şekilde jeotermal tesis ve bina inşa edilebilir.
2.16.5.2.2. Alandaki su birikintileri ve kirli sular iyi tecrit edilmiş kapalı borularla alan dışına sevk edilmelidir.
2.16.5.2.3. Kanalizasyon ve kirli su iletim sistemleri çok iyi izole edilmiş tesislerin yapımına izin verilebilir.
2.16.5.2.4. Alan içerisinde yapılacak olan tarımsal faaliyetlerde, kirliliğe sebep olacak kimyasal içerikli gübre vb. unsurların kullanımına izin verilmemelidir.
2.16.5.2.5. Alan içerisinde dinamit vb. patlayıcıların kullanılmasının zorunlu olduğu kum ocağı, taş ocağı, yarma, kanal kazı vb. faaliyetin olması durumunda söz konusu faaliyetlere kuyu ve kaynaklara zarar vermeyecek şekilde kontrollü olarak izin verilebilir.
2.16.5.3. III. ZON
2.16.5.3.1. Alan içerisinde çöp biriktirilmesine, gübre yığınlarına, kirletici unsurlara izin verilmemelidir.
2.16.5.3.2. III. Derece zon içinde yer alan tesisler ve yapıların atıkları sızdırmaz borularla alan dışına çıkarılmalıdır.
2.16.5.3.3. Gübresi etkilemeyecek şekilde her türlü tarım yapılabilir.
-
3.KULLANIMLARA İLİŞKİN HÜKÜMLER.
3.1.TİCARET ALANLARI
3.1.1. İmar planları ile belirlenen ticaret alanları üzerinde, imar planı ve plan notları ile getirilen yapılaşma kararları doğrultusunda; inşaat ve bayındırlık işleri, toptan ve perakende satış yapan işyerleri, lokanta ve oteller, ulaştırma ve haberleşme hizmetleri yürüten iş yerleri, mali kurumlar, sigorta, taşınmaz mallara ait işler ve yardımcı iş hizmetleri sunan işyerleri, tıbbi hizmetler, sosyal, eğlence ve kültür hizmetleri sunan işyerleri ve kişisel hizmetler sunan işyerleri yapılabilir.
3.1.2. Ticaret alanlarında kamu ve özel mülkiyete konu olan parsellerde parsel alanının tümü otopark yapılmak istendiğinde avam projesi ve yeri Belediye tarafından uygun bulunmak ve UKOME kararı alınmak koşulu ile plan değişikliğine gerek kalmaksızın otopark yapılabilir. Plan lejantında belirtilen Emsal( E) değeri içerisinde kalmak şartı ile katlı otopark yapılabilir. Kapalı ve katlı otoparkların ilgili mevzuat hükümlerine uygun olması gereklidir.
3.2.KENTSEL AKTİF YEŞİL ALANLAR
3.2.1. Kentte yasayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planında park alanlarının içersinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse, bu alanlarda kalıcı olmayan, temelsiz, sökülüp takılabilir malzemeler kullanılması ve belediye meclis kararı alınması koşulu ile sadece büfeler, havuzlar, pergolalar, açık çayhane ve wc yapılabilir. Kalıcı olmayan bu yapılardaki maksimum yükseklik Hmax=3.00 m.yi ve maksimum emsal E=0,04’ü aşamaz ve hiçbir koşulda toplam yapı alanı 200 m²’yi geçemez.
3.2.2. Yapı yasaklı alan kapsamında yer almayan 5000 m² ve üstü park alanlarının altı kapalı otopark alanı olarak değerlendirilebilir.
3.3.AĞAÇLANDIRILACAK ALANLAR
3.3.1.Bu alanlar içerisinde yer alan ve imar planında belirtilen Mevcut Mezarlık Alanlarında 3998 sayılı Mezarlıkların Korunması Hakkındaki Kanun ve 1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu ile uygulama yönetmeliklerinin ilgili maddelerine uyulacaktır.
3.3.2.Bu alanların Jeolojik ve Jeoteknik Nedenlerle Sakıncalı Alan sınırları içerisinde yer alan kesimlerinde yapı yapılamaz. Yeni inşaat ve ilaveler yapılmasına ve mevcut yapıların esaslı tamir ve tadillerine izin verilmez.
3.4.ORMAN ALANLARI
3.4.1.Bu alanlarda 6831/3373 Sayılı Orman Kanunu’nda belirtilen; ormanların bakımı, korunması, geliştirilmesi ve işletilmesi amaçlı tesisler dışında hiçbir tesis yapılamaz.
3.4.2.Orman Alanlarından tahsis edilecek alanlar konusunda Tarım ve Orman Bakanlığının görüşü alınacaktır.
3.5.REKREASYON ALANLARI
3.5.1.Bu alanlarda kamping ve konaklama ünitesi içermeyen, wc, kafe-bar, pastane, lokanta, çayhane, açık spor alanları, gösteri ve eğlence alanları, özellik taşıyan ürünlerin sergi ve satış üniteleri ve bunun gibi günübirlik kullanıma ait yapı ve tesisler yapılabilir. E:0.05, Hmax:5.50 m. (1 kat) yi geçemez.
3.5.2.Kamu eline geçmiş bir yola en az 25 metre cephesi bulunmak ve 5000 m² den küçük olmamak şartı ile ifraz yapılabilir.
3.6.SANAYİ ALANLARI
3.6.1.Bu planda her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış olan alanlardır. Bu alan içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesislerde yer alabilir.
3.6.2.İmar planında Sanayi Alanı olarak ayrılmış alanlarda idari binalarda ve sosyal tesis binalarında Hmax:9.50 m, üretim binalarının birden fazla katlı olması halinde Hmax:9.50 m. olacaktır.
3.7.KONUT DIŞI KENTSEL ÇALIŞMA ALANLARI
3.7.1.Bu alanlarda, servis istasyonları (yol geçiş izin belgesi alınması, sağlık koruma bantlarının sağlanması ve diğer fonksiyonlardan ayrılması halinde) şehirlerarası, uluslararası taşımacılık ile ilgili kargo, lojistik firmalarına ait tesisler, yanıcı parlayıcı patlayıcı mal içermeyen depolar, beton santralleri, kirletici etkisi ve atığı olmayan imalathaneler, çok katlı mağazalar ile bu kullanımları destekleyen teknik altyapı tesisleri yer alacaktır.
3.7.2.Bu alanlarda yapılacak fonksiyonuna uygun idari bina, sosyal tesis ve üretim binaları, depo ve işyerlerinde Yençok = 9.50 m olacaktır.
3.8.DEPOLAMA ALANLARI
3.8.1.Resmi Gazetenin 11.1.29.09.1987 gün ve 19589 sayısında yayımlanan “Tekel Dışı Bırakılan Patlayıcı Maddeler ve Av Malzemesi ve Benzerlerinin Üretim, İthal, Taşınması, Saklanması, Depolanması, Satışı, Kullanılması, Yok Edilmesi, Denetlenmesi Usul Esaslarına İlişkin Tüzüğü”nde belirtilen her türde ve çevresel olumsuz etkisi bulunan malzemeler haricinde sanayi üretimi ve ticari faaliyet ile ilişkili her türlü ara ve ana malın depolandığı ve düzenlendiği alanlardır.
3.8.2.Bu Alanlarda açık ve kapalı depolama ve stok alanı, yükleme ve boşaltma alanları, açık ve kapalı otoparklar, garajlar, altyapı tesisleri ile depolama ile irtibatlı olan paketleme vb işlemlere yönelik imalatlar yer alabilir.
3.8.3.Depolama türlerine göre mülkiyet içerisinde “Sağlık Koruma Bandı” bırakılacaktır.
3.8.4.Depolama Tesislerinin türlerini belirlemede bulunacağı alanın kullanımına ve ihtiyaca göre Belediyesi yetkilidir.
3.9.TOPLU İŞYERLERİ ALANLARI
3.9.1.İmar planlarında, her türlü ticari yapılar, konaklama tesisleri, özel ya da resmi sağlık, eğitim, spor, sosyal ve kültürel tesisler, ibadet yerleri, idari ve sosyal tesisler ile teknik alt yapı alanları için ayrılmış olan alanlardır.
3.9.2.Bu alanlarda çevre sağlığı açısından tehlike ya da olumsuzluk arz eden, görüntü, gürültü, hava kirliliği oluşturan imalathaneler yer alamaz.
3.9.3.Bu alanlarda parsel genişliği ve derinliği 40.00 m’den, büyüklüğü 2000 m²’den az olamaz.
3.9.4. Kentin girişinde olması dolayısıyla ve bulunduğu konum itibariyle özellik arz eden 242 ada 1, 14, 15 ve 17 parsel no.lu taşınmazlarda en az 50.000 m² parsel büyüklüğünde uygulama yapmak ve planda yer alan emsal değerin %10 luk kısmını sosyo-kültürel amaçlı tesis (kongre merkezi, sinema, tiyatro, konser salonu vb.) yapmak koşulu ile; emsal değerinde bir artış yapılmamak, ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüt raporu yapılmak suretiyle hazırlanacak avan projenin Kocaeli Büyükşehir Belediyesi tarafından uygun görülmesi sonrası avan projede belirlenen ve uygun görülen kat yüksekliği çerçevesinde yapı yapılmasına müsaade edilir. Bu alanlarda avan proje Kocaeli Büyükşehir Belediyesi tarafından uygun görülmediği takdirde mevcut yapılaşma koşulları çerçevesinde uygulama yapılır.
3.10. ÖZEL EĞİTİM VE ÖZEL SAĞLIK TESİS ALANLARI
Bu alanlar Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde tanımlanan Kentsel, Sosyal ve Teknik Alt yapı alanlarına dahil değildir. Ancak bu alanların büyüklükleri adı geçen Yönetmeliğin “Farklı Nüfus Gruplarında Asgari Sosyal Ve Teknik Altyapı Alanlarına İlişkin Standartlar Ve Asgari Alan Büyüklükleri Tablosu”nda belirtilen alan büyüklüklerinin altına düşemez.
3.11. BELEDİYE HİZMET ALANI
Bu alanlarda Belediye Kanunu'nda tanımlanan Belediye Hizmetlerine yönelik her türlü idari, sosyal, kültürel tesisler ve mülkiyeti belediyede kalmak kaydı ile belediyeye gelir getirici nitelikte özel sağlık tesisleri, toptancı ve perakendeci halleri, otobüs terminali, mezbaha, toptan ve perakende satış yapan işyerleri, büro, iş hanı, çarşı gibi çok katlı mağazalar, moteller ve lokantalar, sosyal, eğlence, kültür ve kişisel hizmetler sunan işyerleri yapılabilir.
3.12.MİLLET BAHÇESİ
Yapısal ve bitkisel unsurların bulunduğu ve bölgenin coğrafyasına özgü değerleri kapsayan ve gelecekte şehirlerin kültürel peyzaj kimliği ile markasını temsil edecek özgünlükte dinlenme ve eğlenme alanlarının bulunduğu estetik ve ekolojik değeri yüksek açık yeşil alanlardır. Bu alanlarda Emsal: 0,03’tür. Bu alan içerisinde millet kıraathanesi ile ibadethane, kütüphane, sergi alanı, el sanatları merkezi, sanat atölyeleri ile çay bahçesi, büfe, terapi, kafe ve restoran yapıları, yürüyüş, koşu ve bisiklet yolları, her yaş ve yetenekte bireyler için spor alanları (okçuluk, tenis, futbol, basketbol, voleybol… vb.), açık hava tarih parkı, sebze bahçeleri (hobi), tematik bahçeler, meydanlar, toplanma alanları, çeşmeler, açık hava sinema ve gösteri alanları yer alabilir. Bu yapı ve tesisler, ilgili idaresince onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Bu alanlarda, ibadet alanı (cami vb.) hariç olmak üzere, yapılacak yapı ve tesislerde yükseklik en fazla 6.50 metredir. Ayrıca, emsale dahil olmamak üzere, tamamen zemin altında kalmak ve hiçbir şekilde açığa çıkmamak suretiyle kamu kullanımına ait olmak üzere otopark yapılabilir.
-
4. YAPI/YAPILAŞMAYA İLİŞKİN HÜKÜMLER
4.1. YAPI/YAPILAŞMAYA İLİŞKİN TANIMLAR
4.1.1.İmar Planı Önceliği ve İstisnalar: İmar Planı ve Plan hükümleri öncelikli olup, burada yer almayan hususlarda ilgili yönetmelikler geçerlidir.
4.1.2. Düğün Salonları: Bünyesinde düğün, nişan vb. organizasyonların yapıldığı aynı zamanda diğer sosyal etkinliklerinde düzenlenebildiği yapılardır. İmar planlarında tamamı ticaret, turizm, toplu işyerleri alanı, konut dışı kentsel çalışma alanı ve sosyo kültürel tesis alanı olan ada ve parsellerde giriş katında veya giriş katı ile irtibatlı en fazla bir kat aşağıda yapılabilir. Üst katlarda yapılması durumunda bitişik kısımlarda konut, hastane, yurt gibi bağımsız bölümler varsa bu kısımlarda yeterli ses yalıtımı yapılmalıdır. Sosyokültürel tesis alanlarında yapıldığında binanın tamamı bu fonksiyona ayrılabilir. Salon alanı en az 300 m² olacak olup, iç yüksekliklerinin 3.50 m’ den az olmaması gerekmektedir.
4.1.3.Pergola: Bahçelerde, ön bahçe mesafesi içerisinde parsel sınırına 3.00 m’ den fazla, yan ve arka parsel sınırına 2.00 m’ den fazla yaklaşmamak koşulu ile en fazla 2.80 m net iç yüksekliğinde, gölge vermek, bitki sardırmak amacıyla hafif malzemeden yanları açık, üstü aralıklı güneş kesicilerle boşluklu olarak düzenlenen mekânlardır.
4.1.4.Kameriye: Bahçelerde, ön bahçe mesafesi içerisinde parsel sınırına 3.00 m’ den fazla, yan ve arka bahçelerde, parsel sınırına 2.00 m’ den fazla yaklaşmamak koşulu ile en fazla 2.80 m net iç yüksekliğinde, küçük köşk biçiminde yapılan, üstü kapalı, yanları açık veya kısmen kafeslerle örülü, yeşilliklerle sarılan süslü yapıdır.
4.1.5.Basit Tamir ve Tadil: Yapılarda binanın taşıyıcı sistemini değiştirmeyen veya etkilemeyen, diğer bağımsız bölümlere zararı dokunmayan ve kullanım amacını değiştirmeyen; Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme, duvar ve tavan kaplamaları işleri, Elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarımı işleri, İç dekorasyon işleri, zemin katta bulunan işyerlerinin imar durumuna aykırı olmayan vitrin değişikliği işlemleri, Bina cephesi izolasyonu ve mantolama işleri, Kendi bağımsız bölümü içerisindeki bölme duvarlarının kaldırılması işleri, Korkuluk, pergola, çardak, kameriye, derinliği 1,00 m’ yi geçmeyen süs havuzları basit tamir ve tadillerdir. Basit tamir ve tadilatlar ruhsata tabi değildir. Bu işlerden iskele kurmayı gerektirenler için belediyeye yazılı bilgi verilmesi zorunludur.
4.1.6. İmar Durumu: Belediyesi tarafından Kocaeli Büyükşehir Belediyesi'nin belirlediği norm ve standarda uygun olarak düzenlenen; uygulamaya esas olmak üzere, parselin imar planı, plan hükümleri ve yönetmelik hükümlerine g&ahir Belediyesi Kent Estetiği Kurulu'nun uygun göreceği proje çerçevesinde gerçekleştirilecektir.
Ayrıca mekanik katlı otopark sistemi yapılmak istendiğinde; Kocaeli Büyükşehir Belediyesi, Ulaşım Daire Başkanlığı'nın uygun görüşü alınmak suretiyle, taban alanı kısıtlaması gözetilmeksizin, çekme mesafeleri ihlal edilmemek şartıyla meri planda yer alan kat yüksekliğine ve KAKS/Emsal değerine bakılmaksızın, bitişik olarak yapılacağı yapının saçak kotu yüksekliğini geçmeyecek şekilde yapılmasına müsaade edilecektir.
Ayrık olarak yapılacak mekanik katlı otoparklarda ise kat yüksekliği bitişiğinde yer alan parsellerde ki en yüksek yapının saçak kotu esas alınarak belirlenecek olup, bu tür durumlarda çekme mesafeleri ihlal edilmemek şartıyla KAKS/Emsal değeri aşılabilir. Bu yapıların da cepheleri ile ilgili tasarımlar Kocaeli Büyükşehir Belediyesi Kent Estetiği Kurulu'nun uygun göreceği proje çerçevesinde gerçekleştirilecektir.
4.2.65.Tüm binanın ihtiyacı olan hizmetlere ayrılan ortak alanlar (sığınak, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, su deposu, hidrofor, otopark vb) minimum ölçüleri aşmamak ve bağımsız bölüm oluşturmamak koşuluyla bodrum katların herhangi birinin tamamında ya da bir bölümünde yapılabilir.
4.2.66. 3.00 m veya daha fazla ön bahçeli binalarda bodrum katın otopark kullanımına tahsis edilmesi ve bina ön cephesinin en düşük zemin kotunda otopark girişi koşullarının sağlanması halinde, yol cephesinden otopark girişi yapılması mümkündür. Bodrum katlardan birinde düzenlenen bu otoparklara yol cephesinden %20 eğimi aşmamak kaydıyla hafriyat veya dolgu şeklinde rampa yapılabilir. Ayrıca maksimum %20 rampa eğimi ile ulaşılamayan durumlarda bağımsız bölüm oluşturmamak suretiyle 2.bodrum katlarda otopark zorunluluğu aranmaz.
4.2.67.Bodrum katlarla ilgili olarak getirilmiş düzenlemeler ve muafiyetler, İSKİ havzası için geçerli değildir. Bu alanlarda bodrum kat, ana binanın izdüşümünü aşmayacak şekilde düzenlenecektir.
4.2.68.Üzerinde mevcut binalar bulunan parsellerin ifrazında mevcut binaların K.A.K.S. değeri dikkate alınır. Ancak 17 Ağustos 1999 Marmara depreminden önce bir parselde birden fazla inşaat ruhsatlı binanın mevcut olduğu ya da yapı ruhsatı alıp bir kısmının yapılması veya bu binaların bir veya bir kaçının deprem esnasında enkaz haline gelmesi veya ağır hasarlı raporu tanzim edilmesi sonucu yıkılması durumunda, imar planı veya yönetmelik değişikliği nedeniyle yıkılan kısımlardaki kat maliklerinin hak kaybına uğramamaları için yıkımla ilgili belgeleri ibraz etmeleri kaydıyla mevcut bina veya binaların bulunduğu parselde yönetmelikte yer alan minimum çekme mesafeleri ya da planda gösterilen mesafeleri ve TAKS değeri sağlandıktan sonra kalan kısım ifraz edilebilir.
4.2.69.İmar uygulamalarında mevcut yapılaşma veya kadastral yapıya uyulması durumunda yol aksını, yol genişliğini değiştirmemek koşuluyla 2 m. ye kadar değiştirmeye Belediye yetkilidir.
4.2.70.Konumuna göre imar planı ve uygulama hükümlerinde belirtilen max. Kat Alanı Kat Sayısını (KAKS) aşmayacak ve bahçe mesafelerine uyulacak şekilde imar planı ile getirilen max. kat adedi veya bina yüksekliği (h.max) değerinin altında Taban Alanı Kat Sayısını (TAKS) aşarak, noksan katlı bina inşa edilebilir. İmar planı kat sayısı sınırı altında noksan katlı projelendirilen ve bu koşula uygun olarak bina yapılan parsellerde, imar planı kararları ile getirilen max kat adedine veya bina yüksekliğine (h.max) göre bina yapılması ancak mevcut noksan katlı binanın yıkılarak yeniden projelendirilmesi yolu ile olur. Noksan katlı projelendirilerek yapılmış yapının mevcut hali üzerine hiçbir şekilde ilave kat yapılamaz. Bu hüküm bitişik nizama tabi konut alanlarında uygulanmaz. Bir parselde birden fazla bina yapılacaksa ise; bu hükmün tüm binalar için uygulanma zorunluluğu yoktur.
4.2.71. Binaların ağaç dikimine müsait olan ön, yan ve arka bahçelerine yapı inşaat alanının her 50 m² ‘ si için ve bir ağaca 10 m² yer ayrılmak sureti ile ağaç dikilmesi zorunludur.
Ağaç dikimine müsait bahçesi bulunmayan binalarda ise yapı inşaat alanının her 50 m² ‘si için bir ağaç olmak üzere belediyenin göstereceği kamu kullanımına ait (park, ağaçlandırma alanı vb.) Alanlara ağaç dikilecektir.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin işlemler Belediyesince yapılır. Ağaç dikiminin gerçekleştiğine dair park ve bahçeler müdürlüğünce düzenlenecek onaylı belge ibraz edilmeden yapılara yapı kullanma izni verilemez.
Bu maddede belirtilen uygulama, mutlaka ağaç dikme ve diktirme zorunluluğu şeklinde olup, hiçbir şekilde bedele dönüştürülemez.
4.2.72.Akaryakıt servis , CNG ve LPG ikmal istasyonu bölgelerinde parsel genişliği 40 .00 m’den, parsel derinliği 30 m'den, parsel büyüklüğü 1500 m²’den az olamaz. Bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır. Bu fonksiyonlardan sadece biri yapılmak istendiğinde de bu değer sağlanacaktır.
4.2.73.Bankamatik cihazlarının kullanımı nedeniyle yaya kaldırımları yaya sirkülâsyonunu olumsuz yönde etkileyecek şekilde işgal etmesine izin verilmez. Bankaların bankamatik cihazlarının kullanımı ile ilgili her türlü sirkülasyonunu kendi mülkiyetleri içinde yola taşmayacak şekilde çözmeleri esastır.
Binaların yol cephelerine tesis edilecek bankamatik cihazları için, binanın kendi mülkiyet sınırları
içinde cephe boyunca en az 1.00 m geriye doğru çekilmek suretiyle yer ayrılması ve cephesi de çevresi ile uyumlu bir şekilde düzenlenerek kapatılması mecburidir. Ancak, bankamatik kurulacak binaların, ayrıca tali bir yola, parka veya yeşil alana cephesinin bulunması halinde, yaya kullanım alanlarını ve diğer bina girişlerini engellemeyecek şekilde kendi mülkiyetlerinin dışında düzenleme yapılmasına karar vermeye ve uygulanacak şekli takdire varsa estetik kurul ilke kararları ve UKOME görüşü doğrultusunda belediye yetkilidir. Evvelce yapılmış bankamatikler için de bu hüküm uygulanır.
4.2.74. Bir parselin bulunduğu yapı adasında yer alan diğer parsellerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun bina bulunması halinde, bu parselde yapılacak olan yapıların yapı derinliği ve buna bağlı çekme mesafeleri diğer parsellerdeki mevcut yapıların derinlikleri ve çekme mesafeleri ile ahenk teşkil edecek şekilde Belediyesince tespit edilir.
4.2.75.İmar planlarında ticaret bölgesi olarak gösterilen bitişik nizam yapı adalarında yapılacak binaların gece ve gündüz ikamete ayrılmayan, sadece işyeri olarak kullanılan zemin katları, bodrumları ile birlikte ön ve yan bahçe mesafelerine tecavüz etmemek kaydı ile, arsa derinliğince yapılabilir. Şu kadar ki; meyilli arsalarda bu yüksekliğin, arka komşu sınırında tabii zeminden itibaren (8.50) m’ yi geçmesi halinde, bu miktarı aşan kısmı arka komşu sınırından en az (3.00) m geriden başlatılır.
4.2.76. Bir parselde aynı anda veya ayrı ayrı zamanlarda, yönetmelikteki hükümlere uyulması ve hepsinin tek bir ruhsata bağlanması koşulu ile birden fazla yapı yapılabilir. Ancak binaların birbirine olan mesafeleri, İmar Planı, planda yoksa Yönetmelikte her bina için ayrı ayrı belirlenen bahçe mesafelerinin toplamından az olamaz. Bir parselde birden fazla yapı yapılacaksa yapılardan en az birine başlanmış olması yapıların 2 yıl içinde başlandığı anlamına gelir.
4.2.77.Bu plan notlarının uygulanması sırasında, tereddüt edilen hususlarda Büyükşehir Belediyesi’nin görüşüne başvurulur. Bu gibi durumlarda; Büyükşehir Belediyesi’nin verdiği görüş doğrultusunda uygulama yapılması zorunludur.
KBBMK:15.12.2016/679